Millal on kinnisvara broneerimisleping kehtetu?

Anna Liiv selgitas Äripäeva raadio saates „Triniti eetris“, et broneerimisleping sõlmitakse tavaliselt siis, kui huviline on käinud meeldivat korterit või maja vaatamas, kuid ta ei saa kohe tehingusse astuda, sest vajab panga finantseerimist. „Leping sõlmitakse läbirääkimiste ajaks pangaga ja lepitakse kokku, et müüja seda kinnistut vahepeal teistele ei paku. Broneerimislepingu sõlmib tavaliselt maakler, tihti juba sealsamas kohapeal,“ lisas Liiv.

Broneerimisperiood on tema sõnul tavaliselt üks kuu. Ostja kohustub omalt poolt maksma broneerimistasu, mis jääb enamjaolt vahemikku paar tuhat eurot kuni 10% objekti müügihinnast. Tasu kantakse sageli mitte müüjale, vaid tehingut vahendava kinnisvarabüroo kontole ning tavapärane on ka praktika, kus broneerimistasu jääbki maaklerile, juhul kui tehing ostjast tulenevatel põhjustel ei toimu. Kui tehing aga saab teoks, siis võetakse broneerimistasu ostuhinnast maha. Siin ongi advokaadi sõnul ohukoht.

„Sellise lepingu puhul võib broneerimislepingut tõlgendada kinnisvara ostu eelmüügilepinguna. Siin hakkab rolli mängima seadusest tulenev vorminõue. Kuna kinnisvara ostu-müügilepingud peavad alati olema notari juures kinnitatud, siis seadus ütleb, et kõik eelkokkulepped peavad olema samas vormis. Kui tegu on maakleri osalusel sõlmitud lihtkirjalise kokkuleppega, siis on leping kehtetu.“

Broneerimislepingu sõlmimise kokkulepe on seaduslik siis, kui see ei sisalda kokkuleppeid tulevaseks müügitehinguks. „Kõik tulevase tehingu tegevused ja kirjeldused peavad broneerimislepingust välja jääma, muidu on tegu juba müügi eellepinguga.

Niisiis ei tohi kindlasti lepingusse panna, et broneerimistasu on juba osa müügihinnast, mis hiljem maha arvestatakse. „Tasu maksmine peab toimuma üksnes selle eest, et objekti kokkulepitud ajal teistele ei müüda. Ja broneerimistasu ei tohiks olla ka ebamõistlikult suur. Tasu võiks sellisel juhul olla võrdne samalaadse kinnisasja ühe kuu rendiga,“ selgitas Liiv.